[부동산 정보] 권리금에 대한 이해.txt

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[성대사랑 펌]

http://www.skkulove.com/ver3/bbs/board.php?bo_table=fb2014&wr_id=364440&category=community&page=6

권리금에 대한 이야기가 있어서 써본다.(자꾸 월급루팡이 되어 가는 느낌이다.)

 

권리금이란 것에 대해 논하는 것은 쉽지 않다. 100가지의 경우가 있으면 100가지 다 다르기 때문에

 

뭐라 말할 수 없고 옳고 그름을 따질 수 도 없다.

 

권리금으로 인해 문제가 생긴다면 결국 피해자만 남는다.

 

여러 글과 댓글들이 있지만 보면 권리금에 대한 이해가 부족해 보인다.

 

 

상장회사 같은 경우를 매매할 때 실제 주가가 있고 경영권프리미엄이라는 권리금 명목을 붙여서 매각한다.

 

하지만 상장되지 않은 뒷골목 개인사업자들의 사업장을 매매할 때 가치산정부분이라는것이 어렵고

 

특히 자리, 부동산이 중요한 소상공인들에 있어 그 자리세라는 것을 어떻게 따지느냐는 더욱 어려운 문제이다.

 

왜냐하면 대부분의 소상공인이 세입자이며 실제적인 그 부동산에 대한 소유권이 없기 때문이다.

 

더더욱 계약기간이란 것이 존재하지만 일반적으로 2~3년에 불과하기 때문이다.

 

권리금이란걸 제도화시켜 세입자를 보호하면 한번 만져보지도 못한 권리금 때문에 건물주는 재산권을 행사할 수 없는 경우가 생기며

 

그렇다고 권리금을 다 배제하면 전차인에게 높게 권리금을 주고 들어온 현차인에게 모든손해가 돌아간다.

 

 

다시 처음으로 돌아와서...

 

다들 권리금 권리금 하는데 권리금을 좀 더 세분화해서 보자.

 

일반적인 소상공인의 권리금을 세분화하면

 

시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금이 있다.

 

사실 이런것을 나누는게 정해진것은 아니지만 가치판단에 있어 기준이 될 수 있다.

 

시설권리금이나 영업권리금은 말그대로 전차인이 넘기는 시설에 대한 가치와 그리고 그동안 쌓아온 영업노하우 거래처등의 가치에 대한 권리금이다.

 

그렇다면 생각해 볼 수 있다. 시설권리금과 영업권리금은 동일한 업종 즉 그 가게 그대로 인수할때 인수자에게 유효하다. 동일한 업종이 아니더라도 뭐 테이블이나 탁자 티비 냉장고들을 쓸수 있다면 일정금액을 쳐줄수 있다.

 

뭐 역시 법에 정해놓은것은 없고 그냥 계약상대간의 암묵적인 거래다.

 

그리고 바닥권리금.

 

서울이라는 도시는 대단한 도시다. 뭐 나중에 따로 설명하겠지만 인구밀도 인구수 등을 봤을때 서울부동산가격에 대해 조금 수긍할 수 있겠다.

 

어쨌든 서울이라는 도시에는 자리가 좋다면 웬만한 가게는 성공할 수 있다.

 

그렇기 때문에 좋은자리에서 장사를 서로 할려는 것이고 그렇다보니 바닥권리금이라는것이 생긴다.

 

근데 그 바닥권리금이란 것이 건물주가 세입자에게 월세를 높게받는 것을 떠나서 전차인과 현차인간에 거래되는 이상한 제도가 되어버렸다.

 

전차인은 계약기간이 남았음에도 가게를 넘기면서 바닥권리금을 요구하며 현차인은 그 자리에서 어떤 장사를 해도 대박이라는 생각에 높은 권리금을 주며 그 가게에 들어온다.

 

여기서 여러가지 문제가 존재하는데 당신이 전차인이라고 생각해보자.

 

실질적으로 시설권리금과 영업권리금은 같은 업종이 들어와야 가치가 있는데 전차인은 돈만 받으면 그만이다.

 

때문에 그냥 권리금이라 통으로 묶어 그게 바닥이든 영업이든 시설이든 할것 없이 그냥 바닥에 묶어버리는 것이다.

 

그래서 새로운 임차인이 떠안는다.

 

하지만 새로운 임차인에게 영업권이든 시설이든 업종이 다르면 소용이 없는 부분이다.

 

그래도 일단 가게를 인수하고 다시 새롭게 시설을 한후 새로운 업종으로 시작한다.

 

그후 장사가 잘 되든 잘되지 않든 자기가 일단 지불한 권리금에 또 자기가 지불한 비용까지 얹어서

 

다음 장사할 사람에게 권리금을 전가시킨다. 그렇게 계속 진행된다.

 

업종이 계속 바뀌고 시설이 계속 바뀌며 실질적으로 시설권리금과 영업권리금은 매몰비용에 불과하지만 그것이 바닥권리금으로 바뀌어 계속 상승을 일으킨다.

 

두번째 문제는 조금 있다가...

 

 

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밥먹고 왔으니 다시... 

또 다른 문제를 이야기 하기 전에 왜 저런일이 생길까. 

모르겠다. 비관적으로 보자면 역사와 국민성까지 들쑤신다. 

전통을 무시하는 나라, 식민지로 인한 단절된 역사, 유행에 너무 민감한 국민성, 한탕주의로 인해 생기고 없어지는 프랜차이즈 등등 이런 것들이 얽혀서 

유행에 민감한 소비자들을 맞추다보니 가게들도 생겼다 없어졌다를 반복하고 메뉴들도 매번 변한다. 

또한 인테리어도 유행이 타서 매번 리모델링이다. 계속 그렇게 변경되다보면 매몰비용이란게 생기고 누군가는 부담을 해야하며 

그 부담을 줄이려 또 누군가에게 전가시킨다. 고용없는 성장으로 인해 자영업자수가 증가되고 

자연히 자영업에 대한 수요 증가 그에 따른 창업시장 확대. 밑도 끝도 없는 프랜차이즈 활성화로 

높은 창업비용 요구. 그런것들이 모아모아 모아서 권리금이란 형태로 발전. 



어쨌든.. 다시 본론으로 돌아와서 권리금이 문제가 되는 상황에 대해서 말하면 

권리금이 얼마가 됐든 본인이 감내할 수 있는 금액을 지불하고 계속 영업을 하여 장사가 잘 되면 문제가 되지 않는다. 

또한 장사가 잘되지 않더라도 그것 역시 본인의 결정에 따른 결과이기 때문에 단지 본인 책임이다. 


하지만 권리금이 문제가 되는 경우.(아까 위에서 부터 말했듯이 권리금을 주고 가게를 매매했더라도 업종이 변경되는 경우가 대부분이며 그렇게 때문에 권리금이라는 명목이 시설이나 영업권리금이 아닌 바닥권리금에 상당부분을 차지)

1. 사업장지역이 재개발 지역으로 묶일 때. 
  - 세입자들에게 일부나마 이사비와 시설비 명목으로 돈이 지급되긴 하지만 사업장을 접어야 하며 
    높은 권리금을 주고 들어갔다면 문제가 됨. 

2. 건물주가 바뀔 때 
  - 얼마전 리쌍의 건물매입건으로 문제가 됐던 상황. 예를 들어 누군가가 높은 권리금을 주고 가게를 인수 했는데 건물주가 바뀌어 가게를 비워달라는 상황. 물론 임대차계약기간까지는 인정이 되지만 우리나라 임대차계약기간이 보통 2~3년인것을 감안할때 새로 바뀐 건물주의 성향에 따라 바람앞에 등불인 셈. 

3. 건물주의 사망이나 상속, 증여. 형제간의 갈등 등. 
  - 일반적으로 건물주는 나이가 많음. 그래서 사망이나 사고의 위험이 있음. 건물주의 사망으로 상속시 덩치가 크면 매매할수 밖에 없어 주인이 바뀌거나 또는 자녀들의 개입이나 갈등으로 지분쪼개기 본인들 사업 등으로 인해 등등. 뒷말을 뭐.. 

4. 건물리모델링. 또는 합필 재건축. 
    - 요즘 많이 일어나고 있는 상황. 일단 신도시가아닌 서울이나 기존 도심같은 경우 건물이 노후화 되어 재건축이나 리모델링에 대한 수요가 많음. 하지만 재건축같은 경우는 최근에 건폐율이나 주차대수등의 규제가 많아 리모델링으로 진행. 또는 옆건물과 같이 다 갈아엎어 토지를 합필한 후 재건축. 어쨌든 이렇게 되면 기존에 본인이 높은 권리금을 주고 들어갔다 하더라도 건물을 새로하기 위해 세입자들을 내보낼수 밖에 없으며 그렇게 새로 만들어진 건물은 기존에 오래된 건물과 다르게 가치가 아주 상승되어 있음. 그렇기 때문에 새로운 세입자들이 서로 들어오려 하며 임대료 또한 아주 올라 있음. 그나마 건물주가 인정이 있다면 기존세입자들과 재계약을 하겠지만 그렇지 않다면 새로운 세입자와 높은 임대료로 계약함. 허나 건물주 입장에서 생각해보면 본인이 손대지도 못한 권리금 때문에 인정을 베풀 이유는 없음.

등등.. 어쨌든 권리금에 대한 갈등은 세입자와 건물주와 생기는데 문제는 그 돈에 대한 지불은 전 세입자에게 했다는 것이다. 그래서 결국 초반에 말했듯이 피해자만 남게 된다. 때문에 창업을 함에 있어 건물주나 부동산은 굉장히 중요한 요소일 수 있다. 내가 서비스업 요식업등의 장사를 해본것은 아니지만 아주 잘되는 가게임에도 이런저런 이유로 문을 닫거나 쫒겨나는 경우를 종종 본다. 다시 말해서 아무리 장사가 잘되더라도 부동산을 소유하지 못하면 오래가지 못한다. 세상의 모든 사람은 땅을 딛고 살고 또한 장사라는 것도 사업장이란 것이 존재한다. 가장 기본이 되는 사업장이 불안정하면 되던 장사도 안된다. 오래가는 가게, 잘되는 가게를 보면 결국 본인 가게다. 전통있는 식당들을 보면 돈벌면 하는 일이 본인 사업장을 사고 본인 옆건물을 사고 본인 옆땅을 사는 것이다. 계속 그렇게 하는 것이다. 그렇게 해서 가게도 확장하고 주차장도 만들고 하는 것이다. 부동산 가치상승은 덤이다.

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